DSR 이란 무엇일까요?

오늘은 부동산 대출에 대해서

알아 보고자 합니다.

 

내집을 마련하고 싶은 사람들이

정말 많을텐데요!

부동산 시세가 잡을수 없을 정도로

현재 높아졌고 집값 지금 떨어진다고 말은 해도..  

아직도 너무 높게 형성이 되어있는건 사실이죠

 

정책이나 규제가 어떻게 변경 되냐에 따라

또 급등할수도 있는 부분이라서

저 또한 고민이 많습니다.

 

매매를 하기 위한 돈이 부족 할 경우

주택담보대출을 이용하는 분들이 대부분입니다.

 

주택담보 대출을 받거나

생각하시는 분들은 부동산 용어로

LTV 나 DTI 는 많이 들어 보셨을 꺼고

최근 DSR 이라는 단어를

들어보셨을 겁니다.

 

주택담보대출을 받으시는 분들이라면

LTV DTI DSR 이 세가지를 

필수적으로 다 알아놓으셔야 합니다.

 

 

LTV (주택 담보 대출)

 

LTV는 주택의 가치에 따른 대출금의
비율을 뜻합니다

대출가능 한도율이라고 말할수 있는데요!

 

즉 담보가치에 따른 대출금을

이야기 하는데 여기서 주택 담보 대출의

경우는 부동산의 시세를 감정 의뢰 후

가치를 평가하게 되는데

매매가 가 아닌 평가금액으로

계산이 된다는 점입니다 

애초에 LTV를 적용하여

일부가격의 대출만 해주어

만약의 경우를 대비하는 것이라고 하며

우리나라의 경우 주택가격,

규제지역 여부에 따라

LTV적용률이 다릅니다!

 

DTI (총부채상환비율)

 

DTI는 Dept to Income의 약자로,

총부채상환비율을 말합니다.

이 역시도 문장 그대로 소득에

대비한 부채의 연간 상환 비율을 뜻하는데요.

 

예를 들어 DTI가 50%이고,

나의 소득이 약 2000만원이라면,

매년 내가 갚아나가야 할 대출금은

최대 1000만원 까지인 것입니다.

 

여기서 원리금에 포함되는 범위는

주택담보대출의 원금과 이자를 합한

금액과, 기타 대출에 대한 이자, 할부금

신용카드 미납금액 등이 모두 포함됩니다.

​

이는 비율로 책정한다는 점에서

DSR 뜻과 다소 비슷하다는 특징이 있는데요

 

하지만 이 둘의 차이점은 바로 포함 범위 입니다.

DSI에서의 원리금은 기타대출의 이자와

주담대의 원리금만을 포함하였다면,

DSR의 경우 주담대의 원리금과

기대 대출의 원리금까지 모두 포함합니다.

 

따라서 이 차이점을 잘 파악하고,

현재 자신의 상황을 비교 및 분석하여

본인에게 가장 맞는 방법을 택하는 것이 중요합니다.

 

부동산 규제정책 LTV - DTI

 

LTV	부동산 가격만을 기준으로 대출 금액을 산정
DTI	대출하는 사람의 연 소득을 기준으로 대출금액을 산정 *연 소득, 기존 부채, 상환기간을 고려

정부가 주택시장 안정화를 목표한다면 LTV와 DTI를 하향 조정하여 (예: LTV 70% -> 50%) 대출할 수 있는 금액을 줄입니다.

대출할 수 없는 투자자들은 부동산을 매수할 수가 없기에 부동산 수요는 감소됩니다

​

부동산의 사이클로 다시 주택시장이 침체되어 정부가 주택시장 활성화를 목표로 한다면 주택 수요 증가를 위해 또다시 LTV와 DTI를 상향조절합니다.

 

국민들이 대출받을 수 있는 대출액의 한도가 커져서 대출금으로 부동산 매수를 하고 곧 수요 증가로 주택시장이 활성화가 되지요! 

 

 

 

 

DSR (총 부채 원리금 상환비율)

LTV와 DTI 역시 마찬가지로

이의 한 종류 인데요.

먼저 DSR 뜻은 영어로 Debt Service Ratio의

앞글자를 딴 약자 입니다.

 

이는 총부채 원리금의 상환 비율을 뜻하는데요

 다른 대출의 이자 뿐만이 아니라,

원금까지도 계산하는 것이 바로

이에 해당합니다.

 

즉 다시 말해 금융기관에 갚아야

하는 모든 금액들을 합산하여,

소득과 비율을 나타낸 것입니다.

이에, 예를 들어서 DSR이 50%에 해당하고,

나의 소득이 4천만원이라고 가정했을 때

그리고 기존에 있던 학자금

대출을 연간 1000만원씩 상환

중인 상황이라면,

 

신규로 대출받을 때 갚을 수 있는

원리금은 최대 1000만원 까지 인 것입니다.

 

다시 말해 DSR 계산법은 
DTI + 기타부채상환액 / 총소득으로 계산합니다.

​

그래서 정부가 DSR까지 도입한 경우는

부동산 시장의 뜨거운 열기와

폭등하는 가격을 규제하기 위한

안정화 작전이라고 보면 됩니다.

 

 

LTV DTI DSR 알아야하는 이유!

 

주택담보대출은

LTV DTI 그리고 DSR로 산정해야 하는데요.

 

차입자가 최대한 대출할 수 있는 금액은

LTV DTI DSR로 계산한 대출액 중

더 작은 금액에 해당하는 금액을

최대가능대출금액으로 정합니다.

​

예를 들어

LTV로 계산했을 때 대출액이 3억 원,

DTI로 계산했을 때 대출액이 2.5억 원이라면

차입자가 대출할 수 있는 최대 금액은

2.5억 원이 됩니다.