dsr 계산법 이렇습니다!

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2022. 7. 3. 10:24

주택 담보대출 용어 (DTI,LTV,DSR)

주택담보대출을 알아보신 분들이라면 DTI, LTV, DSR 등의 용어를 한 번쯤은들어보셨을 텐데요.

간단하게 설명드리자면M이 용어들은 주택을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때 얼마까지 빌릴 수 있는지를 측정하는 방법입니다. 하지만 각각의 측정방법이 조금씩 다를 뿐이죠!

오늘은 DTI LTV DSR 뜻에 대해 알아보는 시간을 가져 보며 계산법 또한 알아보겠습니다

DTI(Debt To Income)는 “ 총부채상환비율”로 금융부채를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져 대출한도를 결정하는 계산비율을 말합니다.

LTV가 주택의 담보 가치에 따른 대출 가능한도를 나타냈다면 DTI는 대출을 받는 입장에서 상환 능력을 보는 지표라고 볼 수 있습니다

DTI! 상환액이 소득의 일정 비율을 넘어서지 않도록 하여 무분별한 대출을 막을 수 있는 제도라고 생각하면 되는데요 계산법은 아래와 같습니다.

주택 담보대출 연간 원리금 상환액 +기타 이자상환액 ÷연간소득

연봉 5000만 원주택담보대출 원리금 상환액 170만 원 기타 대출 이자 상환액이 30만 원인 사람의 DTI는 몇% 일까요?

(170만 원+30만 원)*12 / 5천만 = 48% 즉 48%가 됩니다.

LTV는 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다. 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때 부동산의 실제 가치에서 얼마큼의 가치를 쳐서 대출을 해줄지 퍼센트로 계산하는 방법입니다

예를 들어 주택 가격이 1억 원일 경우 LTV가 90%이면 1억 원 주택을 담보로 9천만 원까지 대출이 가능하고요, 자기 자본은 1천만원만 보유하고 있으면 된다는 뜻입니다 LTV가 높을수록 자기자본 비율은 낮아지므로 주택을 취득하기 용이해집니다

(대출금액 ÷ 부동산의 실제 가치) X 100%

예를 들어 LTV가 70%이고 4억 가치의 주택을 담보로 돈을 빌린다면 (4억의 70%는 2억 8천이므로) 최대 2억 8천만 원을 대출받을 수 있게 되는 것이죠.

하지만 LTV가 70%라고 하여 무조건 70%를 다 대출받을 수 있는 건 아닙니다.

전세입자가 살고 있는 주택의 경우에는 전세금액을 뺀 금액이 대출 가능하며, 주택에 방이 있을 경우에는 소액임차인 최우선 변제금을 방 개수만큼 공제한 뒤 계산합니다.

DSR은 대출심사를 할 때 이용자의 모든 대출에 대해 원리금 상환부담을 계산합니다.

“이용자의 모든 대출”이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 할부금, 학자금 대출 등 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금(대출액+이자)을 포함한다는 이야기입니다.

DSR은 대출자가 일 년 동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 계산하게 되는데요.간단하게 말씀드리자면 (대출 원리금 상환액 총합계 ÷ 연간 소득)이 되는 것이죠.

대출원리금 상환액 총합계 ÷ 연간 소득

연소득이 5천만 원이고 연간 갚아야 할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 만약 빌리고자 하는 금융기관의 DSR한도가 80%라면 80-40인 40% 즉, 2천만 원을 대출받을 수 있습니다.

다시 말해 DSR 계산법은 DTI + 기타부채상환액 / 총소득으로 계산합니다. 그래서 정부가 DSR까지 도입한 경우는 부동산 시장의 뜨거운 열기와 폭등하는 가격을 규제하기 위한 안정화 작전이라고 보면 됩니다.

주택담보대출은 LTV DTI 그리고 DSR로 산정해야 하는데요.

차입자가 최대한 대출할 수 있는 금액은 LTV DTI DSR로 계산한 대출액 중 더 작은 금액에 해당하는 금액을 최대가능대출금액으로 정합니다.

예를 들어 LTV로 계산했을 때 대출액이 3억 원, DTI로 계산했을 때 대출액이 2.5억 원이라면 차입자가 대출할 수 있는 최대 금액은 2.5억 원이 됩니다.